Eén kapotte cv-ketel leidt bij La Déesse tot veel groter probleem
Hoe de VvE omgaat met onzekerheid over CLV en toekomstige verwarming
Het begon met één cv-ketel die vervangen moest worden. Normaal gesproken geen onderwerp waar een hele VvE zich wekenlang mee bezighoudt. Bij appartementencomplex La Déesse aan de Friesestraatweg in de stad Groningen, bleek een nieuwe ketel toch niet zomaar geplaatst te kunnen worden. De bedrijven die voor de vervanging benaderd werden, wilden eerst een inspectierapport inzien van het collectieve CLV-systeem. Op zo’n CLV zijn meerdere ketels aangesloten voor verwarmen en verversen van de lucht in de appartementen. Dat inspectierapport was er niet.
Dus ging de VvE op zoek naar een erkende inspecteur. Al snel lag er een uitgebreid inspectierapport met de belangrijkste conclusie: Het CLV -systeem, bestaande uit drie kanalen, ziet er na vijftien jaar gebruik best goed uit. Maar de parkers (schroeven) die onderin de kanalen zitten, zijn wettelijk verboden.
CLV-rapportage vol vraagtekens
Daardoor gaf het inspectierapport volgens Roelof Otten – die binnen de VvE betrokken is bij de technische zaken – weinig houvast. “Het systeem was niet goedgekeurd, maar het was ook niet afgekeurd. Dus dat riep bij ons veel vraagtekens op. Hoe moet je dat nou lezen. Lopen we bijvoorbeeld de kans op CO2-vergiftiging?”
De uitkomst van het rapport was voor installateurs reden om terughoudend te zijn met het aansluiten van een nieuwe cv-ketel. Bovendien ontbraken volgens de installateurs een noodzakelijk beheerplan en vervangingsplan voor de ketels.
Toen bij een andere bewoner de ketel tijdens een onderhoudsinspectie werd afgekeurd, liep VvE La Déesse daar direct tegenaan. De installateur die werd benaderd, wilde vanwege het inspectierapport en de situatie in het CLV-systeem, geen nieuwe ketel plaatsen.
“De oplossing moet betrouwbaar en veilig zijn. En als er iets met een ketel is en die moet vervangen worden, dan moet dat ook snel kunnen.”
– Roelof Otten VvE La Déesse Groningen
Twee maanden voor één cv-ketelvervanging
Het vervangen van die ene ketel werd uiteindelijk een traject van ongeveer twee maanden. Er moest een installateur worden gevonden die de werkzaamheden durfde en wilde uitvoeren. En achter de schermen was ook veel afstemming nodig.
De betreffende bewoner was in die periode gelukkig enkele weken op vakantie. Daardoor bleef de praktische overlast beperkt. Maar voor Simone van der Meulen van het VvE-bestuur was de conclusie duidelijk: “De VvE moest verder kijken dan deze ene woning. In het complex zijn meerdere oudere cv-ketels die op termijn aan vervanging toe zijn. We hebben zoveel moeite moeten doen om die afgekeurde ketel vervangen te krijgen. Dat willen we niet nog een keer.”
CLV-renovatie van ongeveer €40.000
Samen met technisch betrokken bewoners verdiepte de VvE zich in de mogelijkheden. Er werd met installateurs gesproken en verschillende oplossingen onderzocht. Een van de opties was renovatie van de drie CLV-kanalen door een kous in de bestaande kanalen aan te brengen. Die investering werd geraamd op ongeveer €40.000. Daarmee zou het CLV-systeem weer voor langere tijd gebruikt kunnen worden. Toch wilde de VvE eerst begrijpen wat noodzakelijk was voordat zij een investering van deze omvang zou doen.
Ondertussen speelde er ook een andere vraag: hoe wil VvE La Déesse het complex in de toekomst eigenlijk verwarmen? Duidelijk is dat hun wijk in de toekomst gasloos wordt.
Warmtenet is een optie voor de toekomst, maar niet de enige
Volgens de huidige planning komt appartementencomplex La Déesse rond 2031 in beeld voor aansluiting op het warmtenet van Groningen. Daarmee krijgt de mogelijke investering van €40.000 voor renovatie van het huidige CLV-systeem een andere lading. Een renovatie kan technisch een oplossing zijn voor het bestaande CLV-systeem, maar misschien kiest de VvE over een aantal jaren voor een andere warmtevoorziening waarbij dat systeem niet meer nodig is.
Warmtenet is wel een serieuze mogelijkheid, maar de eigenaren hebben nog niet besloten dat ze daar daadwerkelijk voor kiezen. Ze hebben ook al gekeken naar individuele warmtepompen maar dat bleek praktisch niet haalbaar. Wellicht is een collectieve waterpomp wel mogelijk. Dat moet nog onderzocht worden.
Eerst weten wat echt nodig is
Simone zag hoe makkelijk een bestuur in een bepaalde richting wordt geduwd tijdens de zoektocht naar alle mogelijkheden: “Op een gegeven moment kom je, als je niet uitkijkt, in een soort kokervisie terecht. Het zou me niet verbazen als er VvE’s zijn die echt niet weten wat ze nou nog moeten. Ook als ze niet, zoals wij, met Warmtenet te maken krijgen. Telkens is het weer de vraag of je nu echt alle mogelijkheden verkend hebt”.
In hun zoektocht kwam 24/7 monitoring van het CLV-systeem ter sprake. Zo kwam de VvE in contact met Jaap Zijlstra van De Schachtenwacht. Het bestaande inspectierapport werd met hem bekeken en verschillende mogelijkheden en kosten kwamen ter tafel.
De mogelijkheid om het bestaande CLV-systeem continu te monitoren was interessant, juist omdat de VvE nog niet weet welke warmtevoorziening ze uiteindelijk kiest. Voor Roelof waren veiligheid en de mogelijkheid om een ketel te vervangen belangrijke voorwaarden. “De oplossing moet betrouwbaar en veilig zijn. En als er iets met een ketel is en die moet vervangen worden, dan moet dat ook snel kunnen.”
De VvE wilde daarom weten of een installateur bij een volgende noodzakelijke ketelvervanging verder kon op basis van de metingen en een geschiktheidsverklaring. De Schachtenwacht heeft voor deze situatie afstemming gezocht met een installateur. Die bevestigde dat plaatsing van een ketel voor hen geen probleem is wanneer het monitoringssysteem van De Schachtenwacht aanwezig is en de situatie daarvoor geschikt is.
“Meten is weten”, ook bij een CLV-systeem
Met het 24/7 monitoringssysteem krijgt de VvE via een dashboard inzicht in het functioneren van het CLV-systeem. De metingen hoeven ze zelf niet te analyseren. Dat doet De Schachtenwacht. Die waakt over het systeem en komt snel in actie als de metingen daartoe aanleiding geven.
Voor Simone is het uitgangspunt eenvoudig: “Meten is weten, ook bij dit soort dingen.” Dat betekent niet dat nu al vaststaat dat het huidige CLV nog tot 2031 of een ander moment gebruikt kan worden. Blijkt uit de metingen dat er een probleem ontstaat, dan moet de VvE alsnog handelen.
Tijd om de toekomst van het CLV-systeem uit te zoeken
De mogelijke aansluiting op het warmtenet rond 2031 speelt een belangrijke rol. Roelof ziet monitoring als een kans: “De aansluiting op het warmtenet is gepland voor 2031. Die tijd zouden we mooi kunnen overbruggen met de monitoring.”
Of La Déesse uiteindelijk voor warmtenet of een andere warmtevoorziening kiest, staat nog open. De tijd die monitoring mogelijk oplevert, kan de VvE gebruiken om de alternatieven verder te onderzoeken.
En hoe is het afgelopen met de vervanging van de eerste ketel die tot zoveel uitzoekwerk leidde binnen de VvE? “In oktober worden alle ketels die vervangen moeten worden aangepakt. Dan is die ketel ook aan de beurt”, lacht Roelof. Het beheerplan en vervangingsplan, in combinatie met 24/7 monitoring, waren voor de installateur voldoende waarborgen om die klus te durven klaren.